Даже если закон «О рынке земель» будет принят в ближайшее время, то рынок с/х земель заработает намного позже. И на это есть много объективных и субъективных причин: 1) решение множества вопросов по организации и проведению земельных торгов, 2) приведение к общему знаменателю с данным Законом других законодательных актов Украины 3) несоответствие положений Закона рыночным нормам.
Рынок не воспринимает действий принуждения и ограничений. Данный же закон в основном из них и состоит. Он является очень позитивным для возможности дальнейшего наполнения бюджета государства, но в большинстве случаев не учитывает и не видит за красивым фасадом отдельного человека, гражданина этого государства. Если в проекте Закона Украины «О рынке земель» введен запрет в течение 10 лет на смену целевого назначения земельных участков с/х назначения, то для чего было вводить еще и драконовские ставки государственной пошлины при перепродаже с/х земель? (При отчуждении за первый год - 100% от нормативной денежной оценки, второй год - 90%, третий -80%, четвертый - 70%, пятый - 60%). Это своего рода «завуалированная», скрытая форма моратория. Рынок заставляют снова уйти в тень. Скажите, почему крестьянин не может, по разным причинам, отказаться от ведения личного крестьянского хозяйства? Предприниматель в городе имеет право в любой момент передумать и заняться другим делом. А крестьянина, как в довоенные времена, насильно привязываем к земле? Для чего же тогда принимать закон о рынке, если будут циркулярные, а не рыночные отношения?
Мы понимаем, что любая нормативная оценка является субстанцией, которую получают искусственно в кабинетах чиновников. В крупных населенных пунктах НДО отстает от рыночной стоимости, в малых - значительно превышает. Вот почему нормативно-денежная оценка земельных участков (НДО) ничего общего с рынком и рыночной стоимостью не имела и не имеет! В этом же году чиновники от земли явно перевыполняют планы: не только разрабатывают новую НДО для с/х земель, но и заранее декларируют её увеличение в два раза! Данный шаг поясняют «благими» намерениями: за счет увеличения пошлины при перепродаже земельных участков пытаются предупредить спекуляцию участками. Почему же никто не объясняет, что увеличение величины НПО в два раза приведет к соответствующему увеличению не только пошлины при перепродаже, но и государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков, увеличению размера земельного налога, увеличению арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности и т.п. Принятие закона «О рынке земель» - это лишь условие отмены моратория, а не акт, который его отменяет. Легальный рынок сельскохозяйственных земельных участков (паев) должны были открыть не сегодня, а еще вчера. Поскольку любой запрет (мораторий) приводит к существованию теневого рынка, продаже товара по определенным схемам и лишения бюджета налоговых поступлений. Кроме того, владелец в конце концов должен получить законное право распоряжения своей землей. Никто не говорит, что с отменой моратория все хорошенько устроится. Напротив, для первопроходцев ожидаем много неприятностей, особенно со стороны несовершенства законодательно-нормативной базы. Например, при развитом рынке цена и арендная плата недвижимости является функционально зависимыми рыночными величинами. А как будет развиваться рынок с/х земель на Украине, где арендная плата определяется согласно нормативной оценки, а продажа происходит согласно рыночной стоимости? (Несовместимых величины). Сегодня на рынке недвижимости продаются земли не сельскохозяйственного назначения (со зданиями, сооружениями и без) и земли сельскохозяйственного назначения, которые не относятся к паям. Стоимость данного имущества с 2008 года пусть с разными темпами, но неуклонно падает. Если кто думает, что кривая стоимости для с/х земель (паев) будет другой, ошибается. При отмене моратория сработают те же факторы, которые вызвали экономический и политический кризис, будут влиять те же факторы, присущие рынку недвижимости вообще. То есть на очень короткий промежуток времени с/х земли (паи) могут подняться в цене, а потом, очень скоро, на рынок выбросят множество с/х земельных участков (паев), ибо у большинства населения - существенный дефицит средств. А дальше - увеличение предложения над спросом приведет к существенному обесценению с/х земель, и повторится картинка продажи жилья за последние годы: «на понижение» стоимости. Позитивом Закона можно считать определение стартовой цены продажи земельного участка на основании экспертной денежной оценки, которая проводится по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины (ст.13, п.2, ст .. 23; ст.30.п.1). Но и этот позитив омрачается недостатками и недоработками в нормативно-правовой базе. На сегодня Украина не имела открытого рынка с/х угодий (пашни, залежи) за пределами населенных пунктов, соответственно не был создан банк данных спроса и предложений на рынке земель, не собрана база стоимости подобных объектов. Поэтому перед оценщиками стоит задача оценки данных земель по уровню их производительности. А здесь необходима помощь не столько управлений земельных ресурсов, как управлений АПК. Так, во-первых, на время принятия закона необходимо разработать новые технологические карты затрат при выращивании с/х культур в Ровенской области. На сегодня мы имеем карты 90-х годов, изготовленные хмельничанам; 2005 года, выпущенные харьковчанами, в 2009 - киевлянами. Учитывая, что за последние два года под влиянием всемирного экономического кризиса, удорожание нефти и газа полностью изменилась картинка расчета себестоимости любой продукции, в том числе и с/х, можно сделать вывод о невозможности прямого использования ранее разработанных карт, да еще и из других областей.
Поэтому во исполнение Закона мы просим Ровенское управления АПК в кратчайшие сроки возглавить работу по организации и разработке технологических карт для различных групп с/х культур, не только для традиционных культур, но и для многих других, которые сейчас несправедливо забыты. Расчеты себестоимости по выращиванию с/х культур учтут и уровень их урожайности, и современные цены на горючее, минеральные и органические удобрения и средства защиты растений, сложившиеся в Ровенской области, текущий уровень износа машинно-тракторного парка, а также рекомендованный на сегодня уровень оплаты труда производственного персонала.
Во-вторых, к технологическим картам желательно добавить и общие рекомендации по севооборотам на с/х угодьях Ровенской области .. Уже сегодня оценщики области страдают от отсутствия вышеназванных нормативных документов, потому что им приходится определять право аренды земельных участков с/х назначения или находить стоимость участков с/х угодий в связи с выкупом земельных участков для общественных потребностей или их принудительным отчуждением по мотивам общественной необходимости . То есть опять видим необходимость как разработок-рекомендаций по севооборотам, так и издание типовых технологических карт по потерям на выращивании с/х культур. Согласно этому проекту закона, земельные участки государственной и коммунальной собственности отчуждаются вместе с расположенными на них объектами, подлежащими приватизации, а земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, могут отчуждаться отдельно от зданий и сооружений, которые на них расположены .
Считаем, что сегодня необходим не только единый регистратор, который зарегистрирует здания и сооружения одновременно с земельными участками, на которых они расположены, как единый имущественный комплекс, но и единый лицитатор, который будет продавать застроенные земельные участки, тоже как единый имущественный комплекс.
Данный закон определяет правовые и экономические основы организации рынка земель и порядок проведения земельных торгов, но слабо дает понять, как этот рынок будет функционировать.
